Domanda:
In un edificio in condominio, all’interno di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva è ubicato un locale destinato ad ospitare i contatori idrici a servizio esclusivo degli appartamenti appartenenti a una delle tre colonne montanti dell’edificio. Tale locale risulta gravato da una servitù costituita a favore del condominio.
L’assemblea condominiale intende allo spostamento dei contatori, ma i proprietari delle unità immobiliari servite dai predetti contatori si oppongono al loro trasferimento.
I condomini interessati possono legittimamente opporsi alla ricollocazione dei contatori?
Risposta:
Il locale attualmente deve ritenersi una parte comune del condominio.
In difetto del consenso unanime dei condomini, non è possibile procedere all’alienazione del locale né allo scioglimento della relativa comunione senza avere previamente modificato la destinazione d’uso del bene comune e provveduto alla ricollocazione dei contatori idrici (cfr. Cass., 19 marzo 2026, n. 6620).
Anche a voler ritenere che tale modifica sia «finalizzata a soddisfare esigenze di interesse condominiale», ai sensi dell’art. 1117-ter, primo comma, c.c., la relativa deliberazione dovrebbe essere adottata nel rispetto delle maggioranze e delle formalità previste dalla medesima disposizione. L’art. 1117-ter c.c. stabilisce, infatti, che «l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni». La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve inoltre indicare espressamente le parti comuni interessate dalla modifica e la nuova destinazione loro attribuita.
Ne consegue che la deliberazione richiederebbe il voto favorevole di un numero di condomini rappresentativo dei quattro quinti dei partecipanti al condominio e dei quattro quinti del valore dell’edificio.
Resta, infine, da verificare se il locale sia oggetto di condominio parziale ai sensi dell’art. 1123, terzo comma, c.c. Se così fosse il diritto di voto sulla modifica della destinazione del bene e le successive determinazioni relative alla sua alienazione spetterebbero esclusivamente ai condomini che da esso traggono utilità, in quanto unici comproprietari della parte comune.
