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La ristrutturazione edilizia: leggera e pesante

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COS’E’ LA RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

Il Testo Unico per l’Edilizia, il D.P.R. 380/01, la legge di riferimento per la normativa edilizia in Italia fornisce questa definizione nell’art.3, comma 1, lettera (d): per ristrutturazione edilizia si intende l’insieme di quegli “interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”.

Con l’espressione “opere di ristrutturazione edilizia” si indicano più precisamente:

  • Modifiche strutturali come la demolizione e la ricostruzione di parti di un edificio, mantenendo sempre però la stessa volumetria della precedente architettura (fatta eccezione per gli adeguamenti alle norme anti-sismiche);
  • La costruzione di ascensori o di scale esterne non correlate all’abitazione;
  • La trasformazione di superfici accessorie in superfici utili e abitabili. Sono inclusi gli interventi di trasformazione di mansarde, sottotetto, scantinati e cantine, adeguati alla normativa vigente per l’abitabilità;
  • Opere per il cambiamento di destinazione d’uso del locale.

RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA LEGGERA

Per “ristrutturazione edilizia leggera” si intendono, gli interventi che non comportano modifiche del volume, della sagoma e delle superfici, ma sono volti a migliorarne le prestazioni, l’efficienza e l’estetica, non rientrano negli interventi subordinati a permesso di costruire per cui le opere possono essere assentite tramite semplice SCIA e i lavori possono iniziare dalla data di avvenuta presentazione della segnalazione.

Sono soggetti a SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) ai sensi dell’art. 22 D.P.R. 380/2001 i seguenti interventi:

  • interventi di manutenzione straordinaria (art.3, comma 1, lettera b) qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio o i prospetti, come modificato dall’art. 10 comma 1 lett. l Legge 120/2020;
  • interventi di restauro e di risanamento conservativo (art. 3, comma 1, lettera c) qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
  • interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), diversi da quelli indicati nell’articolo 10, comma 1, lettera c);
  • varianti a permessi di costruire (art. 22, commi 2 e 2bis).

Riguardano interventi poco invasivi rispetto ad una ristrutturazione completa, concentrandosi spesso sulla gestione dell’immobile, sulla sua abitabilità e sulla sua manutenzione.

Un elenco ovviamente non esaustivo degli interventi che rientrano nella ristrutturazione “leggera” possono essere:

  • aumento del numero delle unità;
  • modifica della distribuzione del volume e superficie delle singole unità (che non preveda aumento della volumetria complessiva dell’edificio);
  • modifica della sagoma dell’edificio, se hanno per oggetto immobili non sottoposti a vincoli ex dlgs 42/2004 (interventi che prima delle modifiche del DL. 69/2013 e del DL 133/2014 erano riconducibili alla ristrutturazione cd. “maggiore);

RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA PESANTE

Per “ristrutturazione edilizia pesante” si intendono invece  tutti gli interventi che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino cambiamenti della destinazione d’uso, o gli interventi relativi ad immobili sottoposti a vincoli. Quando i lavori si inquadrano come ristrutturazione edilizia pesante, richiedono il permesso di costruire.

Ristrutturazione edilizia importante

Il d.lgs. n. 48/2020 sembra aver introdotto una ulteriore categoria di opera ovvero la ristrutturazione importante.

Gli interventi di ristrutturazione importante vengono suddivisi in:

  • ristrutturazioni importanti di primo livello, costituite da interventi che interessano più del 50% della superficie disperdente esterna e l’eventuale rifacimento dell’impianto termico invernale e/o estivo;
  • ristrutturazioni importanti di secondo livello, relative ad interventi che interessano dal 25% al 50% della superficie disperdente esterna e l’eventuale rifacimento dell’impianto termico invernale e/o estivo.

 

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