Quando si costruisce o si interviene su un edificio, uno degli aspetti più delicati riguarda il rispetto delle distanze minime tra costruzioni. Si tratta di un tema spesso oggetto di controversie, soprattutto in ambito condominiale o tra vicini. Una delle domande che ricorrono più frequentemente è: il vano scale rientra nel calcolo delle distanze legali?
La risposta è sì. Con la sentenza n. 11504/2025, la Corte di Cassazione ha chiarito in modo inequivocabile che il vano scale non può essere considerato un volume tecnico e, pertanto, deve essere conteggiato ai fini delle distanze tra fabbricati.
Quando un elemento edilizio è considerato “volume tecnico”
Per escludere un manufatto dal calcolo delle distanze, esso deve rientrare nella categoria dei volumi tecnici, ovvero spazi destinati esclusivamente a ospitare impianti o funzioni accessorie e privi di qualunque autonomia funzionale. Secondo la giurisprudenza, un volume può essere definito tecnico solo se:
- Non ha una funzione indipendente, né attuale né potenziale;
- È progettato per contenere impianti (come caldaie, serbatoi, condizionatori);
- È indispensabile dal punto di vista tecnico o strutturale, e non può essere realizzato all’interno dell’edificio principale.
Esempi tipici sono i locali dedicati esclusivamente alla centrale termica o a contatori esterni, laddove non sia possibile integrarli nella struttura principale.
Perché il vano scale non può essere escluso dal calcolo
Il vano scale non rientra tra i volumi tecnici per diverse ragioni:
- Ha una funzione autonoma e fondamentale: consente il collegamento tra i piani dell’edificio, rendendolo pienamente utilizzabile;
- Fa parte integrante della struttura: ha dimensioni, consistenza e rilevanza architettonica;
- Non serve ad alloggiare impianti tecnici, ma a garantire la fruibilità dell’edificio stesso.
Per questo motivo, il vano scale contribuisce a determinare la sagoma e la volumetria dell’edificio, incidendo a pieno titolo nel calcolo delle distanze.
Cosa ha detto la Cassazione
La Suprema Corte, con la sentenza n. 11504/2025, ha ribadito che il vano scale costituisce parte integrante della costruzione e come tale va incluso nel calcolo delle distanze legali. I giudici hanno sottolineato che solo strutture completamente prive di autonomia funzionale e destinate esclusivamente a esigenze tecniche specifiche possono essere escluse.
Esempio pratico: se un edificio presenta un vano scale esterno in muratura, questo deve essere considerato nel misurare la distanza dall’edificio confinante. Non può essere ignorato in quanto rappresenta una porzione significativa dell’edificio.
Il riferimento normativo: articolo 873 del Codice Civile
La base normativa in materia è l’art. 873 c.c., che stabilisce l’obbligo di mantenere almeno tre metri di distanza dal confine tra costruzioni. Tuttavia, come chiarito dalla Cassazione, ciò che conta è la distanza tra i corpi edilizi, non semplicemente tra i confini delle proprietà.
Come evitare errori nel calcolo delle distanze
Per determinare correttamente le distanze tra edifici, è utile tenere presenti alcune indicazioni pratiche:
- Verificare se le costruzioni sono in aderenza o se vi sono spazi tra di esse;
- Considerare sempre anche le scale esterne o altri volumi strutturali;
- Distinguere bene tra volumi tecnici reali e locali accessori;
- Tenere conto di eventuali modifiche successive alla costruzione originaria.
In sintesi
Il vano scale non è un volume tecnico e va sempre incluso nel calcolo delle distanze legali tra fabbricati. Ignorarlo può portare a contenziosi e all’obbligo di demolizione. Un’attenta valutazione progettuale e legale è quindi fondamentale per operare in conformità alla normativa vigente ed evitare future contestazioni.
