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Assemblea condominiale:quando serve la maggioranza

Affinché le deliberazioni in assemblee condominiali siano vincolanti (obblighino cioè tutti i condomini al loro rispetto) è necessario il raggiungimento delle maggioranze stabilite. Il mancato raggiungimento di tali maggioranze (quorum) rende nulla la decisione adottata con la conseguenza che i condomini sono liberi di non dare attuazione alla delibera.

Quorum costitutivo in prima convocazione

L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio (o 667 millesimi) e la maggioranza dei partecipanti al condominio (vale a dire di tutti i condomimi).

Quorum costituivo in seconda convocazione

L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio (pari a 334 millesimi) e un terzo dei partecipanti al condominio. 

La seconda convocazione avviene quando la prima è andata deserta o non è stato raggiunto il quorum costitutivo. Generalmente è prevista per il giorno successivo alla prima convocazione, e comunque entro dieci giorni da questa.

Quorum deliberativo in seconda convocazione

In seconda convocazione la maggioranza necessaria affinché la delibera assembleare sia valida, come già anticipato, dipende dall’ordine del giorno. I casi più comuni interessano:

Le parti comuni

  • Modifica delle destinazioni d’uso (4/5 dei condomini e almeno 4/5 dei millesimi);
  • Diffida verso l’esecutore di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni (metà +1 degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà dei millesimi);
  • Modifiche che implichino variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condomini sulle parti di proprietà esclusiva; rinuncia al diritto sulle parti comuni (esclusa rinuncia all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento; costituzione di una servitù a carico di tutto il condominio; vendita o cessione di beni comuni (tutti i condomini e il 100% dei millesimi).

Gestione del condominio

  • Approvazione del regolamento assembleare o interno  [2]; riparazioni straordinarie di notevole entità ; preventivi di spesa per riparazioni di spesa di notevole entità ; attivazione del sito internet del condominio; nomina, riconferma, revoca e compenso dell’amministratore (1/2+1 degli intervenuti e almeno metà dei millesimi);
  • Nomina dei consiglieri di condominio; Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni; preventivi di spesa per le spese ordinarie annuali (1/2+1 degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi);
  • Nomina da parte di ciascun condomino del proprio rappresentante quando i partecipanti a un super-condominio sono più di 60 (1/2+1 degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi).

Innovazioni in genere

  • Innovazioni per il miglioramento o l’uso più comodo o per ottenere un migliore rendimento delle cose comuni [3] (1/2+1 degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi);
  • Innovazioni che possono creare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico, che rendano alcune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino (tutti i condomini e il 100% dei millesimi);
  • Sopraelevazione pregiudizievole per le condizioni statiche, per l’aspetto architettonico o che arrechi una notevole diminuzione di aria o di luce ai piani sottostanti (tutti i condomini e il 100% dei millesimi).

Innovazioni agevolate dalla legge [4]

  • Trasformazione di impianti di riscaldamento e condizionamento per il contenimento energetico e impianti di cogenerazione; coibentazioni termiche, installazione di fonti rinnovabili; termoregolazione o contabilizzazione del calore e ripartizione delle spese di riscaldamento tra i condomini dell’impianto contabilizzato (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi).

Installazione di fonti rinnovabili

  • Installazione di fonti rinnovabili (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi);
  • Regolamentazione delle modalità con cui può essere realizzata l’installazione di fonti rinnovabili, ripartizione per tale uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, richiesta di garanzia per i danni eventuali (1/2+1 degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi).

Impianti di comunicazione

  • Installazione di reti e impianti di comunicazione elettronica in fibra ottica; installazione di antenne centralizzate, paraboliche satellitari e impianti via cavo (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi).

Interventi differenti

  • Eliminazione barriere architettoniche; interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; impianti di videosorveglianza di utilità comune; installazione delle infrastrutture di ricarica per i veicoli elettrici in condominio  (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi).

Servizi di portierato

  • Mutamento d’uso dei locali; soppressione del servizio e sostituzione con citofono(1/2+1 degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi);
  • Soppressione del servizio che comporti modifiche al regolamento assembleare o condominiale;nomina di un revisore che verifichi la contabilità del condominio; costituzione di un fondo speciale per la manutenzione straordinaria (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi);
  • Approvazione rendiconto annuale consuntivo e preventivo(1/2+1 degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi).

Sui millesimi

  • In genere per quelli di proprietà (tutti i condomini e il 100% dei millesimi);
  • Quando risulta che sono conseguenza di un errore; quando, per sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione di unità immobiliari, è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi).

Controversie

  • Liti attive o passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore; nomina dell’amministratore come rappresentante nel procedimento di media conciliazione; accettazione della proposta di media-conciliazione (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi).

Tutte le altre delibere

  • Tutte le altre delibere che non richiedano maggioranze espressamente previste dalla legge (1/2+1 degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi).

Per intervenuti si intende il numero di condomini presenti all’assemblea di condominio, compresi i deleganti (che sono rappresentati da altri soggetti muniti di apposita delega).

Fonte: https://www.laleggepertutti.it


[1] Art. 1139 cod. civ. e seguenti.  

[2] Art. 1138 cod. civ.

[3] Art. 1120 cod. civ.

[4] Legge 10/1991, art. 26, comma 1.

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